在實施土地改革前，司馬遹和荀奕一致認為應該先編戶齊民，摸清轄下到底有多少人口。
歷經戰亂之後，無論是湘州，還是益州，普遍存在流民和移民的情況，透過編戶齊民，能夠讓流民和移民獲得和當地百姓同樣的經濟地位，這對於以後吸引流民和移民大有助益。
司馬遹深知人口的重要性，只有充足的人口才能帶來源源不斷的賦稅和兵源。如果只依靠自然蕃息，那將是一個漫長的過程，必須吸引控制區之外的人口。
編戶齊民之後便是授田，為了實現耕者有其田，司馬遹提出了一個前所未有的階梯田租概念。荀奕一開始還難以理解，但在司馬遹的耐心解釋下，他認為是一個天才的設計。
司馬遹認為，每個人生來都擁有生存的權利，身為君主，首要的便是尊重這個天賦人權。所以，司馬遹將給每個子民免費提供一畝田，這一畝田不收取任何田租，稱作義田。
義田是每個人生來便擁有的，每個孩子降生後，他的父母都可以向官府申請義田，或者免除相應的田租。因為田租雖是按人口計算的，卻是按家庭收取的。
比如一個三口之家，按照司馬遹的新政，有三畝田是免除田租的。如果新增一個子女，免租額變成了四畝。當然，如果老人去世，免租額就會相應的減少。
由於田租是和人口掛鉤的，所以百姓不會輕易棄養子女，也不會將老人視為累贅。
義田之外，官府是要收取田租的，還是以人口為單位計算。人均超過兩畝的部分，租率是十分之一，大幅低於當時的田租；人均超過兩畝到五畝的部分，租率是五分之一，和當前的田租持平；人均超過五畝到九畝的部分，租率是三分之一，超過當前田租；人均超過九畝到十九畝的部分，租率是二分之一；人均超過十九畝以上，收歸國有或者自行賣出。
簡單來說，人均1畝田，無需納稅；人均1-3畝的部分，納稅10%；人均3-6畝的部分，納稅20%；人均6-10畝的部分，納稅33%；人均10-20畝的部分，納稅50%。
當然，這所謂的稅率只是一個基數，具體多少根據當年的總體收成情況略有浮動。
考慮到土地有肥瘠之別，司馬遹還計劃將土地分為五個等級，分別是上田、中田、梯田、旱田和山地五個等級，上述田租都是以上田為基準，彼此的換算是一畝上田等於一畝半中田、兩畝梯田、三畝旱田和四畝山地。
至於山林，如果是自然生長的物產，比如野獸、野果和藥材等，人人都有份，可以自由採集和狩獵。但對於一些重要的資源，比如木材、礦產等則歸官府所有，嚴禁私自開採。
當然，在實際操作中，司馬遹並不是將轄下的土地進行重新分配，而是頒佈新的田租徵收政策，透過政策來調節土地的歸屬，同時允許百姓自由交易土地。
對於那些人均超過20畝的大戶，他有兩個選擇，一是無償上交官府，二是賣給他人。
如果大戶選擇將超過的土地上交官府，司馬遹將按照他上交的田畝數授予相應的官職。這一條是荀奕提出來的，也是對士族和豪強的妥協，司馬遹糾結了一番之後勉強同意。
荀奕認為，無論是士族還是豪強，他們對於眼下的司馬遹都是應該爭取的物件，既然剝奪了他們的部分土地，就應該有所補償。況且，他們既然是士族和豪強，必有可取之處，前者可以幫助教化，後者可以加入軍隊，前者作為文官的儲備，後者作為武將的儲備。
荀奕還堅持道，將士族和豪強吸納進官府後，還應該給予他們一定的俸祿，同時保留他們的戶籍，計算田租時，依然將他們視為家庭一員，享有相應的免租額。
當然，如果有人覺得人均十畝田或者五畝田都足夠，或者不想種田，