分為直接投資和間接投資流入兩種方式，具體有以下途徑：
第一，非居民機構和個人投資房產。以自購和包銷方式買入房產為主，細分又可概括為兩類：第一類是非居民機構以包銷方式購入房產，通常為成熟物業，收取租金盈利。這種購買相當接近於對開發商的過橋貸款；第二類是非居民機構在境內設立外資房地產中介機構，透過包銷或者代理方式持有和經營物業收租、或者進行轉售。
第二，透過外國直接投資方式進入中國房地產。這種方式又細分為兩類，第一類是外資直接在華設立房地產開發企業，第二類是外資透過收購境內著名房地產開發企業股份的方式介入境內房地產市場。
第三，境內外資銀行發放開發貸款和個人按揭貸款。
第四，透過外債等方式進入房地產行業。外資透過外債等非FDI方式進入房地產，其行蹤隱蔽難測。不過，其大體運作手法仍可以細分為三類。第一類是部分活躍的中資房地產公司，透過境外上市，引入境外資本。第二類是透過“自我收購”的方式將自身改製為境內居民完全控股的外商獨資企業，這個方法不僅使企業迅速建立了方便快捷的國際融資渠道，還獲得了以境外殼公司名義擇機在境外上市籌資的機會。第三類是把境內企業的股份作價之後，出售給境外的機構或者個人等。
“限外令”
2006年7月，建設部、人民銀行等六部委聯合下發了《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》（171號檔案），對外資進入中國房地產市場進行了規範。《意見》中的三條規定被視為此次政府限制外資炒房的三大內容。
第一，規範外商投資房地產市場準入。境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後，方可按照核准的經營範圍從事相關業務。
第二，加強外商投資企業房地產開發經營管理。對投資房地產未取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》的境外投資者，不得進行房地產開發和經營活動；外商投資房地產企業註冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發專案資本金未達到專案投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批准該企業的外匯借款結匯。
第三，嚴格境外機構和個人購房管理。境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。外匯管理部門要嚴格按照有關規定和本意見的要求稽核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入並結匯；相關房產轉讓所得人民幣資金經合規性稽核並確認按規定辦理納稅等手續後，方允許購匯匯出。
此外，《意見》還進一步強化和落實監管責任。要求建設部、商務部、發展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局等有關部門要及時制定有關操作細則，加強對各地落實規範房地產市場外資准入和管理政策的指導和監督檢查，對擅自降低企業註冊資本金和專案資本金比例，以及管理不到位出現其他違法違規行為的，要依法查處。同時，要進一步加大對房地產違規跨境交易和匯兌違法違規行為的查處力度。有關部門要建立健全外資進入房地產市場資訊監測系統，完善外資房地產資訊網路，要加強協調配合，強化對跨境資本流動的監測，儘快