成宥利的小腦袋瓜。
“乖。”
沈方喝了口酒:“我們通常說，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。那麼咱們先從人口這個長線入手。上世紀60年代，面對貧窮的韓國。朴正熙上臺了，就是那個被槍殺的那一位總統。好像是你們國家第三位總統吧？”
李富真點了點頭：“是的，朴正熙在位期間確實做了不少好事。”
沈方點頭，他也挺認同的。這位將發展經濟作為國家的首要課題，確定了出口導向戰略，建立首爾-仁川工業區，正式開啟了韓國的工業化程序。帶領了韓國走向工業化的道路，讓韓國的經濟騰飛起來。
“工業化必然帶來城市化，於是韓國的人口紛紛湧向首都圈（即首爾、京畿道和仁川等地）。這和我們內地的走向先讓一部分人富起來走的路子相同，這也導致了你們韓國本土，除了首爾地區之外，其他地區比較貧窮。貧富差距比較大。”
隨著韓國經濟騰飛，尤其是從70年代開始的製造業升級，以鋼鐵、汽車、造船、電子、家電為主的新興產業陸續出現，導致首都圈的人口遷入速度也越來越快。從1960年到1990年，首都圈一共增長了1338萬人，平均每年增加44.6萬。
除了大量遷入的新市民，韓國人當時也非常能生，從1950到1960年，韓國的總和生育率一直保持在6左右，這也是首都圈人口快速增長的一個重要因素。不過在進入60年代之後，韓國的總和生育率開始迅速下跌，直到1985年才趨於平穩。
這種恐怖的增長一直持續到1992年，當時首爾的人口高達1100萬。1992年之後，首爾的人口才開始緩慢下滑，但整個首都圈還在緩慢增長。到了今天，僅佔國土總面積12%的首都圈居住著2600萬人，佔韓國總人口的一半，經濟總量更是佔到70%以上。
其實這是一種病態，宇宙國的經濟都在首爾，誰要是一顆原子彈打到首爾，宇宙國直接就能癱瘓了。所以韓國也被稱呼為“半城市國家”。人口和經濟高度集中於首都圈，其他城市可以說的上是可有可無，發不發展也就那樣。
所以韓國首爾看起來確實光鮮亮麗，非常的繁華，廢話能不繁華嘛，都聚攏到一塊了。
這是理解韓國房地產的一個基礎，韓國的地產說實話，除了首爾，其他地區的開發價值也就一般。
不過什麼事情都需要逆向思維去理解不是。