房價跟經濟發展水平息息相關。
他不認為十年後的內地能比得上香江，二十年，甚至三十年還差不多。
徐良沒繼續這個問題，走到沙發旁坐下來。
“三家機構開給恆太的條款你看完了吧？”
“看完了，一如既往的黑。”
在徐良旁邊的沙發上坐了下來，孫振平放下檔案後道。
“除發行的優先股要求恆太支付每年5的股息外，還涉及對賭。
恆太若在2008年之前上市，投資者按照上市發行價計算的最低迴報率為30；此後每推遲半年上市，最低迴報率提高10。
倘若達不到上述最低迴報率，恆太的大股東許加印需要向投資者轉讓一定數目的恆太股權，以確保投資者獲得最低迴報。
我們如果投資恆太，最低迴報率設定可以定低一點，或者取消派發股息要求。
我想，許加印之所以把淡馬錫他們三家的條件告訴我們，所圖的就是希望我們能開出更好的條件。”
徐良微微頷首，投資機構不是開善堂的。
透過他們給許加印開出的這些條款，就能管中窺豹，哪怕是一家準上市公司，沒有話語權的話，還是要讓資本宰割。
“你看第二條沒有？”徐良問道。
“看了，三家機構承諾可以提供一筆5億美金的結構擔保貸款融資，供恆太上市前突擊業績。
但其中1/3的貸款需於上市後立即歸還，剩餘貸款在上市後15個月內還清。
利息或者叫回報率也是真的黑。
19，完全是高利貸。
不過只要恆太能順利上市，市值較眼下翻個幾倍，那麼對於所有人來說，都是大賺。”
徐良點了點頭：“四億加五億，就是九億美金，對我們來說也不算小數目。
不過這麼多錢砸在恆太身上，從回報率上講，你覺得值嗎？”
孫振平凝眉思索片刻。
“徐總，漢華現在不缺資金，缺的反而是專案。
恆太算不上s級，但b+級還是夠的。
而且恆太是地產公司，有實打實的資產支撐。
即便碰到房地產回撥，恆太破產了，他剩下的資產也足以讓我們收回大部分投資。
從風險上講，他比網際網路公司更小。”
頓了一下。
“徐總，能不能把恆太的專案交給香江辦公室？”
“為什麼？”
“我想拓展一下香江辦公室的業務。”
漢華旗下各大辦公室基本都包含風投、私募股權、對沖三大業務。
位於亞洲的漢華各大辦公室還包含投行業務。
但香江太小了，因為港股的關係，私募股權和對沖發展的不錯，但風投很難拿到什麼好專案。
恆太的案子雖然不算頂尖，但也不錯了。
不過徐良很快就發現自己猜錯了。
“我打算在香江辦公室旗下成立一支‘房地產機會基金’。”
徐良一愣。
漢華旗下曾經成立過房地產基金，但後來又裁撤了。
孫振平心中有些忐忑。
他也是沒辦法。
在香江這地方，風投基本沒什麼業務。
但凡有點好專案都被隔壁鵬城辦公室搶去了。
所以，他只能換條賽道。
“你要學黑石？”
，！
黑石是全世界最大的獨立另類資產管理機構，也提供fa金融諮詢服務。
他們的另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金母基金、優先債務基金、自