“你們這個國家的房產政策說句實話，也挺狠的。把老百姓玩弄於股掌之中。玩這麼大也不怕控制不住，產生泡沫？”沈方靠在李富真的大腿上，笑眯眯的說道。
李富真聳了聳肩:“這是國家出臺的政策。只需說泡沫，那不是我應該擔心的事情。”
好叭，確實如此，房產泡沫化，到時候還是老百姓最倒黴，這不是開玩笑的。房地產開發商就算倒黴，瘦死的駱駝也比馬大該富還是富。
沈方為什麼說這句話？
因為韓國有一項非常特殊的政策全租房，政策。
什麼是全租房？說起來很簡單，那就是租戶只需要交保證金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免費住，期限一般為兩年，到期後房東交還本金。有了這筆錢，房東就可以湊吧湊吧，再去買新房。
一開始，租戶的保證金來自父母或者自己的存款，但隨著房價的飆升，交不起了。於是越來越多的租戶開始向銀行貸款，這樣一來租戶們就加了槓桿。
房東拿到這筆保證金，又去貸款買房，結果就是槓桿加槓桿。在這種制度下，不管是房客還是房東，全都參與到買房之中，所以韓國幾乎可以說是全民炒房。
隨著炒房的人越來越多，這種制度也越來越火，根據韓國國土交通部2018年的統計，到2016年，韓國35.9%的出租房用的都是全租房制。這種制度迅速拉高了居民端槓桿。
根據國際貨幣基金組織2021年的統計，韓國的居民端債務佔Gdp的比重高達105.8%，全球排第4。
但這有個問題，那就是韓國並不把全租房的保證金算在居民負債裡，因為這屬於民間融資。有韓國學者估算，如果把租客的保證金加上，那居民端債務佔Gdp的比重就到135%，這下韓國就超過瑞士，成了世界第一。（當然了，這是一種非常不要臉的說法。）
正因為加了多重槓桿，韓國的樓市對利率非常敏感，一旦利率下降借錢容易，熱錢一多，那房價就要漲。而一旦利率上漲，租戶還銀行的利息高於月租金的話，那租戶就不玩了，改付房租，這樣房東只能歸還保證金，被動去槓桿，玩脫了的話就會導致資金鍊斷裂。
那麼再來說說韓國房地產的第二個階段，也就是2001年之後。
房地產不管在哪裡都是，富人的遊戲。進入90年代之後，韓國的住宅總數越來越多，直到2000年，韓國的住宅供給率終於達到了100%，2010年之後，首爾也達到了這個數。
表面上看，韓國人不再缺房子了，但2001年以後韓國樓市發生質變。那就是房子的居住屬性慢慢消失，成了純粹的金融投資專案。
李富真捏了捏沈方的鼻子：“1998年金融危機之後，為提振經濟，韓國開始給樓市鬆綁扶持房地產，同時又把基準利率從2002年的5%，逐漸降到百分之3.5而且我得到訊息這個利率還會降。”
“從2001年之後韓國房價又開始瘋漲，這已經是第四次大漲幅了。首爾公寓的平均價格，去年當年就漲了18.9%，同期釜山等城市不升反降，這標誌著韓國的房地產出現了明顯的兩極分化，首爾成為全國的投機中心。”
沈方捏了捏李富真的小手:“所以你現在是想把寶押在首爾還是其他城市？”
李富真點了點頭：“其實我更傾向於開發其他城市，把雞蛋放在一個籃子裡，並不是明智的舉動，這是正常人都懂得的道理。”
“雖然開發首爾一定會賺錢，但是房地產開發不止我們一家，相互的卷的都很厲害，地皮也就那麼一點，搶飯吃不是我的風格，我現在就是擔憂。”
沈方微笑:“富真，我覺得你的想法很多，而且我也支援你的想法，你是聰